KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN HAKLARI ve HİSSE SATIŞI

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Binanın Yıkılıp Yeniden İnşa Edilmesi İçin Alınan Karara Katılmayan Malikler Ne Yapabilir ?

Türkiye’de kentsel dönüşüm denilince akla ilk olarak eski binaların yıkılıp yenilenmesi, yani işin ekonomik, mühendislik ve müteahhitlik boyutu geliyor. Oysa kentsel dönüşüm süreç ve uygulamalarında ciddi bir hukuki ve insani dinamik söz konusudur: Mülkiyet hakkı, komşuluk ilişkileri ve ortak geleceği şekillendirme çabası.

Bir apartmanın veya sitenin dönüşüm kapsamına alınması, o çatının altındaki herkesin el sıkıştığı anlamına gelmiyor; aksine çoğunlukla uzun sürecek fikir ayrılıklarının fitilini ateşleyebiliyor. Peki, aynı binada veya sitede yaşayanlar kentsel dönüşüm konusunda fikir ayrılıklarına düştüğünde süreç nasıl işler?

⁠Çoğunluk Kararı ve Katılmayan Maliklerin Durumu

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde en çok merak edilen konu, karar yeter sayısıdır. Güncel yasal düzenlemeler doğrultusunda bina dönüşüm kararları için salt çoğunluk hisse oranı yeterli kabul edilmektedir.

Çoğunluğun aldığı karara katılmayan/imza vermeyen maliklere, alınan kararın ve sözleşme şartlarının yer aldığı bildirim noter vasıtası ile veya muhtarlığa askı yolu ile tebliğ edilir. Bu ihtarname ile karara katılmayan maliklere kararı incelemeleri ve karara katılmaları için 15 günlük bir süre tanınır. Karara katılmayan malik veya maliklerin tapuya bildirdikleri bir elektronik tebligat adresi varsa bu tebligatın elektronik tebligat vasıtası ile yapılması zorunludur. Ortak karar protokolünün imzalandığı toplantının veya bu toplantıya çağrı usullerinin mevzuata aykırı olduğunu düşünen malikler; toplantının, toplantıda alınan kararların yahut her ikisinin iptali talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilirler.

Riskli yapı tespiti kesinleşmiş ancak henüz yıkımı gerçekleştirilmemiş taşınmazlarda; toplantının düzenlenmesi, çağrı usulleri ve kararların iptali süreçlerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri esas alınmalıdır. Riskli yapının yıkılmasından sonra yapılacak toplantılarda ve alınacak kararlarda ise 6306 sayılı Kanun‘da düzenlenen usullere uyulması gerekmektedir.

Toplantının veya alınan kararların usule aykırı olduğunu düşünen malikler, ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde bunların iptalini talep edebilirler. Yapılan toplantı ve alınan kararlarda bir hukuka aykırılık bulunmaması yahut açılan iptal davalarının sonuçsuz kalması durumunda, karara katılmayan malikin hisse satışı süreci başlar.

Ancak satış sürecinin başlaması, karara katılmayan maliklerin tüm süreci kabullenmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Nitekim güncel Danıştay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarında; hisse satışını gerçekleştirecek idarenin, sürecin mevzuata uygun işletilip işletilmediğini denetleme yükümlülüğü bulunduğu açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu denetim yükümlülüğüne, yapılan son mevzuat güncellemeleriyle 6306 sayılı Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği’nde de yer verilmiştir.

Dolayısıyla idare, söz konusu yükümlülüklere ve mevzuata aykırı şekilde yapılan bir başvuruya rağmen satış işlemini gerçekleştirmeye kalkışırsa; maliklerce satış işleminin iptali talebiyle İdare Mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Eski daireler eşit büyüklükte olmasına rağmen yeni projede bazı maliklere daha küçük daire verilmesi, şerefiye dağıtımının adaletsiz yapılması, müteahhit ile yapılan anlaşmada bazı maliklere haksız menfaat sağlanması, karara katılmayan maliklerin hisse payı rayiç değerlerinin düşük hesaplanmış olması gibi durumlar mevcut ise bu hususlar açık bir şekilde mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelecek olup satış işleminin iptaline neden olabilecektir.

Bütün bu süreçlerin hukuka uygun olduğunun tespiti ile açılan davaların reddedilmesi veya satışa konu hissenin maliki tarafından dava açmak için öngörülen süreleri kaçırması satış işleminin gerçekleşmesine ve telafisi imkansız sonuçların ortaya çıkmasına neden olacaktır.

Satış işleminin iptali talebiyle açılacak davalarda, yargılama süreci tamamlanana kadar hisse satışının gerçekleşme riski bulunduğundan, dava dilekçesinde mutlak suretle Yürütmenin Durdurulması (YD) talep edilmelidir. Satışın hayata geçirilmesi halinde doğacak telafisi imkânsız zararların önüne geçmek adına başvurulabilecek en kritik hukuki mekanizma budur.

İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m. 27 uyarınca bu kararın verilebilmesi; işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. Özellikle taşınmazın satılarak üçüncü kişilere devredilme riskinin bulunduğu kritik anlarda yürütmenin durdurulması kararı, mülk sahibinin hakkını fiilen koruyabilecek yegâne hukuki kalkandır. Satış işleminin iptaline yönelik başvuru ve itirazların sonuçsuz kalması halinde ise karara katılmayan malikin hissesinin satılmasından başka bir yol kalmayacaktır.

Tüm bu sürecin nihayetinde, karara katılmayan malikin hissesinin değerinin altında bir bedelle satılması ihtimali doğabilir. Hissenin gerçek piyasa değerinin altında satıldığının anlaşılması halinde malik, satış bedelinin rayiç değerin altında kalması sebebiyle İdare Mahkemesi nezdinde dava açma hakkına sahiptir.

Kentsel dönüşüm sürecinde belirlenen rayiç bedelin gayrimenkulün gerçek değerini yansıtmadığını veya değerleme esnasında usul hataları yapıldığını ileri süren mülk sahipleri, doğrudan bu bedeli hedef alan hukuki yollara başvurabilirler.

Bedele itiraz süreci, satış işleminin iptali talebinden tamamen bağımsız bir şekilde yürütülebilir. Bu kapsamda açılacak davalarda malikler, mahkemeden tarafsız bir bilirkişi heyetiyle yeniden değer tespiti yapılmasını isteyebilir. Öte yandan, hak edilen satış bedelinin eksik ödenmesi veya hiç ödenmemesi durumunda, uğranılan zararın tazmini için idari yargıda tam yargı davası açılması mümkündür. Böylece malikler, süreci yalnızca idari itirazlarla sınırlı tutmayıp yargı yoluyla hem gerçek satış bedelinin ödenmesini hem de mülkiyet haklarından doğan zararlarının karşılanmasını güvence altına alabilirler. Fakat hissenin gerçek bedelinin altında satıldığı iddiası ile açılan davalar süreci ve karara katılmayan maliklerin hissesinin üçüncü kişi adına tesciline engel olmayacaktır. Mahkeme hissenin gerçek bedelin altında satıldığına karar verirse satış bedeli ile gerçek bedel arasındaki farkın, hisseyi satın alan kişiden alınarak hissesi satılan kişiye verilmesine karar verecektir.

Sonuç itibariyle kentsel dönüşüm, binalarımızı depreme dayanıklı hale getirmek için hayati bir süreç olsa da bireysel mülkiyet haklarının da ihlal edilmemesi gerekir. Karara katılmayan bir malikin sürecin dışında kalması veya tebligatları görmezden gelmesi, arsa payının satılmasına yol açabilir. Vatandaşın çok katmanlı ve kapsamlı olan teknik ve hukuki süreçleri takip edebilmesi mümkün değildir. Böylesi karmaşık süreçlerin sonunda hak kaybına uğramamak için mutlak suretle teknik ve hukuki yardım alınması gerekmektedir.