KENTSEL DÖNÜŞÜMDE HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİ NELERDİR?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında tanınan harç ve vergi muafiyetlerinde kanun koyucunun temel amacı; Anayasa ile güvence altına alınan yaşama hakkı ve sağlıklı çevrede yaşama ilkesi doğrultusunda, afet riski taşıyan yapı stokunu en hızlı ve güvenli şekilde yenileyerek kamu yararını tesis etmektir. Bu doğrultuda kanun koyucu, dönüşüm sürecinin yarattığı yüksek finansal külfetleri hafifletmek ve can güvenliğini tehdit eden binaların yenilenmesini hızlandırmak amacıyla mülk sahiplerine, yatırımcılara ve yüklenici firmalara yönelik güçlü bir teşvik mekanizması kurgulamıştır. Tapu harcı, damga vergisi, belediye harçları ve noter ücretleri gibi mali yüklerin hafifletilmesi ile bir yandan vatandaşların dönüşüme katılımı cazip hale getirilirken, diğer yandan özel sektörün bu süreçteki finansal riskleri azaltılmaya çalışılmıştır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında bu muafiyetlerden yararlanılabilmesi için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrasında idareden temin edilecek olan Muafiyet Yazısı ile harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanılabilecektir.

1. Tam Muaf Tutulan Harç ve Vergiler

• Tapu Harcı Muafiyeti: Normal şartlarda alıcı ve satıcıdan %2’şer (toplam %4) alınan tapu alım-satım harcı; devir, tescil, ipotek tesisi ve hak sahiplerine/müteahhide yapılan ilk satış işlemlerinde sıfırdır.
• Belediye Harç ve Ücretleri:
  • İmar durumu belgesi harcı
  • İnşaat ruhsat harcı
  • Yapı kullanma izin belgesi (iskan) harcı
  • Otopark harcı, yol ve kanalizasyon katılım payları
  • Belediye harçlarındaki muafiyet, yeni yapılan inşaatın toplam alanının mevcut alanın 1,5 katını geçmeyen kısmı için geçerlidir. Aşan kısım harca tabidir.
• Noter Harcı Muafiyeti: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul satış vaadı sözleşmeleri, vekâletnameler ve kentsel dönüşüm sürecine dair diğer tüm noter onaylı belgeler noter harcından muaftır.
• Damga Vergisi Muafiyeti: Sözleşmeler, taahhütnameler, protokoller ve kredi evrakları damga vergisinden muaf tutulur. (İnşaatı yapan müteahhidin alt yüklenicileri/taşeronları ile yaptığı sözleşmeler muafiyete dahil değildir).
• Tapu Döner Sermaye Hizmet Bedeli: Tapu müdürlüklerinde yapılan tescil ve işlem süreçlerinde döner sermaye ücreti alınmaz.
• Veraset ve İntikal Vergisi: Dönüşüm sürecinde vefat eden maliklerin mirasçılarına yapılan tescil ve devir işlemlerinde veraset ve intikal vergisi istisnası uygulanır.
• BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi): Hak sahiplerinin kentsel dönüşüm kapsamında kullandıkları yapım ve dönüşüm kredilerinde bankaların aldığı BSMV sıfırlanır.

2. İndirimli ve İstisnai Uygulamalar

• KDV İndirimi: Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen net alanı 150 m2 ve altındaki konut teslimlerinde standart KDV oranı yerine %1 KDV uygulanır. (150 m2 üzerindeki konutlarda ve ticari alanlarda genel KDV oranları geçerlidir).
• Kira Yardımı Gelir Vergisi İstisnası: Devlet veya idare tarafından hak sahiplerine ya da kiracılara ödenen dönüşüm/kira yardımları hiçbir şekilde gelir vergisine tabi tutulmaz.

Ancak uygulamada, kanunun sağladığı bu muafiyetlerin eksik, yanlış veya gecikmeli uygulanması nedeniyle hak sahipleri ciddi maddi kayıplarla ve haksız vergi yükleriyle karşılaşabilmektedir. Bu noktada hukuki yardım almak, sürecin hem mali hem de idari açıdan doğru yönetilmesi için kritik önem taşır.