KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR ?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; Bilinen Adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu

Kentsel dönüşüm; mimari, mühendislik ve hukuki boyutları olan kapsayıcı bir kent yenileme sürecidir. En yalın tanımıyla; fiziki, sosyal veya yapısal açıdan çöküntüye uğramış, afet riski taşıyan ya da ömrünü tamamlamış yapı stokunun günümüz mühendislik ve yaşam standartlarına uygun olarak yeniden inşa edilmesi veya iyileştirilmesidir.

Bu süreç, sadece eskiyen binaları yıkıp yerine yenilerini yapmaktan ibaret basit bir müteahhitlik faaliyeti değildir. Kentlerin geleceğini biçimlendiren, insan hayatını ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen teknik, hukuki, ekonomik ve sosyal bir bütüncül planlama sürecidir. Söz konusu çok katmanlı yapının temel hukuki dayanağı, 31.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Uygulamadaki idari ve hukuki süreçler, temel olarak bu Kanun ve Kanun’a dayanılarak çıkarılan Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülmektedir.

Ne var ki; kabul edilmesinin üzerinden uzun bir süre geçmiş olmasına rağmen kentsel dönüşüm mevzuatı, dinamik yapısı gereği içtihatlar ve saha uygulamaları açısından henüz tam anlamıyla durağan bir yapıya kavuşamamıştır. Zaman içerisinde kanun koyucu ve ilgili idare tarafından mevzuatta defalarca revizyona gidilmiş; bununla da kalınmayıp pek çok kritik madde Anayasa Mahkemesi ve Danıştay tarafından iptal edilmiştir. Nitekim kabul edilen bir düzenlemenin anayasal temel hak ve hürriyetleri (özellikle mülkiyet hakkını) ihlal ettiği anlaşıldığında, yüksek yargı organları bu hükümleri iptal etmektedir.

Bu değişken tablo sebebiyle kentsel dönüşüm süreçleri yalnızca 6306 sayılı Kanun ile sınırlı tutulamaz. Sürecin temel amacı; can ve mal güvenliğini tehdit eden yapıları modernleştirirken, mülk sahiplerinin anayasal mülkiyet haklarını da eksiksiz korumaktır. Hak kaybına yol açmayacak sağlıklı bir süreç yönetimi için kentsel dönüşümün; Borçlar Kanunundaki İnşaat ve Sözleşmeler Hukuku, İdari Yargılama Usulü Kanunundaki İdare Hukuku, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tebligat Kanunu gibi alanlarla eş zamanlı, koordineli ve analitik bir yaklaşımla değerlendirilmesi zorunludur. Kentsel Dönüşümün sahip olduğu karmaşık yapının ilişkili olduğu temel mevzuat kaynakları ve bu mevzuat kaynaklarının uygulama açısından sahip oldukları anlam şu şekildedir;

• İnşaat ve Sözleşmeler Hukuku: Arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı) sözleşmeleri, Anahtar Teslim İnşaat Taahhüt Sözleşmeleri, teknik şartnameler, fesih koşulları, cezai şartlar ve teminat mekanizmaları. Bu hususlara ilişkin hükümler Borçlar Kanununda düzenlenmiştir
• İdare Hukuku: Riskli yapı ve alan tespit kararlarına itirazlar, mülkiyet hakkını zedeler şekilde alınan hisse satışı kararlarına itiraz, ruhsat iptal davaları ve idari yaptırımlar. Bu hususlara ilişkin hükümler İdari Yargılama Usulü Kanununda yer almaktadır.
• Kat Mülkiyeti Kanunu : Kat malikleri kurulunun veya riskli yapı tespiti sonrasında arsa maliklerinin/hissedarların almış olduğu kararlara ilişkin itirazlar, iptal davaları, %50+1 (salt çoğunluk) karar alma mekanizmaları ve alınan kararların mevzuata uygunluğunun denetimi Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir
• Tebligat Kanunu : Kat malikleri kurulunun veya yıkım sonrasında arsa payı maliklerini gerçekleştireceği toplantılara davet ve toplantılarda alınan kararların, toplantıya ve/ya karara katılmayan maliklere ne şekilde tebliğ edileceğine ilişkin usul ve hükümler bu kanunda düzenlenmiştir.

Söz gelimi tebligat usulsüzlükleri veya karar alma toplantılarındaki şekil eksiklikleri, ilerleyen aşamalarda tüm sürecin mahkemelerce durdurulmasına veya iptaline yol açabilmektedir. Benzer şekilde, yüklenici firma ile imzalanacak sözleşmelerdeki eksiklikler veya hisse satışı süreçlerindeki usul hataları geri dönülemez zararlar doğurabilmektedir.

Tek bir yönetmelik maddesinin veya yüksek yargı içtihadının dahi gözden kaçırılması telafisi imkânsız sonuçlar yaratabileceğinden; kentsel dönüşümün ilk adımdan anahtar teslimine kadar uzman bir hukuki danışmanlık gözetiminde yürütülmesi hayati bir gerekliliktir.