ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ TÜRLERİ VE SONUÇLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (halk arasında bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri), konuya ilişkin diğer yazılarımızda belirtmiş olduğumuz üzere, arsa sahibi ile müteahhit arasında kurulan, her iki tarafa borç yükleyen karma sözleşmelerdir. Uygulamada müteahhidin inşaatı geç teslim etmesi, tamamlayamaması veya arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi durumlar tarafları sözleşmeyi feshetme noktasına getirmektedir.

Peki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir, fesih türleri nelerdir ve hukuki sonuçları ne olur?

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Türleri

Sözleşmenin sona erdirilmesi usulü ve dönme/fesih türleri Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde şekillenir.

A. Rızaen (Anlaşma Yoluyla) Fesih

Taraflar, karşılıklı irade beyanlarıyla sözleşmeyi her zaman sona erdirebilirler. Anlaşma ile fesih için mahkeme kararına gerek yoktur. Ancak sözleşme resmi şekilde (noterde) yapıldığı için, fesih işleminin de noterde düzenlenmesi hukuki güvenlik açısından şarttır.

B. Mahkeme Kararı ile Fesih

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin tapuda pay devri borcunu içermesi sebebiyle resmi şekil şartına bağlıdır. Bu nedenle, taraflardan biri sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmek istediğinde ve karşı taraf buna yanaşmadığında, fesih ancak mahkeme kararı ile gerçekleşebilir.

C. Fesih Şekilleri (Geçmişe / Geleceğe Etkili Fesih)

Yargıtay’ın kemikleşmiş içtihatlarına göre feshin sonuçları, inşaatın tamamlanma/fiziki gerçekleşme oranına göre belirlenir:

• Geçmişe Etkili Fesih
  • Geçmişe etkili fesih işleminin gerçekleşebilmesi için fesih talebinin öne sürüldüğü an itibariyle inşaat seviyesinin %90’ın altında olması gerekir. Taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi en baştaki durumlarına dönerler. Arsa sahibi tapuları geri alır, müteahhit ise arsa sahibinin malvarlığında yarattığı zenginleşme oranında imalat bedelini (sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) talep eder.
• Geleceğe/ileriye Etkili Fesih
  • Geleceğe/ileriye etkili fesih işleminin gerçekleşebilmesi için fesih talebinin öne sürüldüğü an itibariyle inşaat seviyesinin %90’ın üstünde olması gerekir.
  • İleriye etkili feshin gerçekleşmesi halinde müteahhit, yaptığı inşaat oranında arsa payına hak kazanır. Eksik kalan kısımlar için arsa sahibi tazminat talep edebilir veya eksik imalatı müteahhit hesabına kendisi tamamlatarak eksik işlerin bedelini yükleniciden talep edebilir.
• Önemli Not: Müteahhit inşaatı ruhsata, projeye veya imar mevzuatına aykırı (kaçak) yapmışsa ve bu aykırılık yasal hale getirilemiyorsa, inşaat seviyesi %90’ın üzerinde olsa dahi sözleşme geçmişe etkili olarak feshedilir.

2. Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) Halinde Fesih

Müteahhidin inşaatı süresinde teslim edememesi veya tamamlayamaması halinde arsa sahibi; Aynen ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi; yüklenicinin işi tamamlayamayacağının anlaşılması halinde sözleşmenin feshi yolunu seçebilir.

3. Feshin Hukuki Sonuçları

Sözleşmenin feshedilmesi durumunda taraflar ve üçüncü kişiler yönünden şu hukuki sonuçlar doğar:

A. Arsa Sahibi Yönünden Sonuçlar

• Geçmişe etkili fesihte, müteahhide devredilen tapuları arsa sahibi gerekli koşullar mevcut ise Tapu İptal ve Tescil davası açarak geri alabilir.
• Geriye etkili fesihte sözleşme yapılmasaydı uğranmayacak olan zararlar (kaçırılan fırsatlar, sözleşme masrafları vb.) müteahhitten istenebilir. İleriye etkili fesihte ise inşaatın tamamlanmaması nedeniyle mahrum kalınan kira yoksunluğu gibi zararlar talep edilebilir.

B. Müteahhit Yönünden Sonuçlar

• İmalat Bedeli Talebi: Geçmişe etkili fesihte müteahhit, arsa sahibinin arazisine kazandırdığı artı değeri (faydalandığı imalat bedelini) sebepsiz zenginleşme ilkelerine göre talep edebilir.
• Kendi kusuruyla temerrüde düşen müteahhit, kâr kaybı veya olumlu zararını arsa sahibinden isteyemez.

C. Müteahhitten Daire Alan 3. Kişilerin Durumu

Uygulamada en çok mağduriyet yaşanan alan burasıdır.

• Müteahhit, henüz inşaatı bitirmeden kendisine devredilen arsa paylarını “alacağın temliki” yoluyla veya doğrudan satışa konu ederek 3. kişilere bağımsız bölüm/hisse devredebilir.
• Sözleşme geçmişe etkili feshedildiğinde, müteahhidin arsa payı kazanma hakkı ortadan kalkar. Müteahhide devredilmiş hisse varsa bunların arsa sahibine iadesi sağlanabilir.
• Yargıtay içtihatlarında yakın zamana kadar, üçüncü kişilerin yükleniciden devraldığı taşınmazlar arsa sahibince yükleniciye verilen birer avans olarak kabul edilmekte ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu tapuların doğrudan arsa sahibine iadesi sağlanmaktaydı. Ancak Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025 yılında vermiş olduğu kararıyla bu yerleşik uygulamaya son verilmiştir. Yeni yaklaşım uyarınca, sözleşmenin geriye etkili feshine rağmen tapuların arsa sahibine iade edilebilmesi için artık üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının kanıtlanması gibi çok daha sıkı şartların varlığı ve ispatı aranmaktadır.

Sözleşme konusu taşınmazda henüz hiçbir inşaat faaliyetine başlanmamış ve haklı nedenle geriye etkili fesih hakkının doğduğu düşünülse dahi, sürecin uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı aracılığıyla yürütülmesi olası hak kayıplarını önlemek adına kritik önem taşır. Zira haklı bir gerekçeye dayanmaksızın veya hatalı bir hukuki değerlendirmeyle tek taraflı feshe gidilmesi halinde arsa sahipleri, yüklenici sözleşme konusu işi eksiksiz teslim etmişçesine elde edeceği muhtemel kârı tazminat olarak ödemek zorunda kalabilir. Bu noktada sözleşmedeki cezai şartların, fesih hükümlerinin; güncel mevzuat hükümleri ve Yargıtay’ın dinamik içtihatlarının titizlikle analiz edilerek sürecin hukuka uygun kurgulanması sağlanmalıdır.