ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE BAĞIMSIZ BÖLÜM CETVELİ HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde (APKİS) en çok uyuşmazlık çıkan ve taraflar arasındaki dengenin bozulduğu aşama, bağımsız bölüm paylaşımı ve şerefiye belirleme sürecidir. Sözleşme öncesi hazırlık safhasında adil ve teknik açıdan kusursuz bir Bağımsız Bölüm Paylaşım Cetveli ile Şerefiye Raporu oluşturulması, ileride açılması ortaya çıkacak olan uyuşmazlıkların önüne geçer.

Sözleşme akdedilmeden önce bu sürecin doğru yönetilmesi için dikkat edilmesi gereken temel unsurlar şunlardır:

1. Bağımsız Bölüm Paylaşım Cetvelinin Teknik Altyapısı

Paylaşım cetveli hazırlanırken yalnızca daire sayıları üzerinden yüzeysel bir bölünme yapılmamalı; mimari projenin tüm detayları dikkate alınmalıdır.

• Onaylı Ruhsat Projesi Esas Alınmalıdır: Paylaşım, henüz netleşmemiş avan projelere göre değil, idarece onaylanacak ruhsat projesine (veya en azından mutabık kalınan detaylı mimari avan projeye) dayandırılmalıdır. Avan proje üzerinden sözleşme akdedilecekse bile onaylı ruhsat projesinin ortaya çıkması ile resmi imar ve ruhsat durumuna göre anlaşmanın tadil edileceğinin sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir.
• Brüt ve Net Alan Tanımları Netleştirilmelidir: Prpje kapsamında süpürülebilir net alan, brüt alan ve eklenti (depo, otopark, teras vb.) kavramları açıkça tanımlanmalı, her bağımsız bölümün metrajı cetvelde gösterilmelidir.
• Eklenti ve Ortak Alan Tahsisleri: Hangi bağımsız bölüme hangi deponun veya otopark alanının (tahsisli veya eklenti niteliğinde) düşeceği cetvele açıkça işlenmelidir.

2. Şerefiye Puanlaması ve Değerleme Metodolojisi

Her bağımsız bölümün konumu, manzarası ve kullanım kolaylığı eşit değildir. Sadece metrekare eşitliğine dayalı bir paylaşım taraflar arasında adil bir sonuç doğurmaz.

• Matematiksel Puanlama Modeli Oluşturulmalıdır: Her bağımsız bölüm için objektif kriterlere dayanan bir kat katsayısı ve yön katsayısı belirlenmelidir.
• Şerefiye Parametreleri Netleştirilmelidir:
  • Kat Durumu: Zemin, ara kat, dubleks veya çatı katı olması.
  • Cephe ve Manzara: Güney/kuzey cephe, ön/arka cephe, manzara açıklığı.
  • Işık ve Havalandırma: Gün ışığı alma süresi ve iç avluya bakıp bakmama durumu.
  • Gürültü ve Ulaşım: Caddeye/sokağa yakınlık, asansör veya makine dairesine komşuluk.
  • Kullanım Kolaylığı ve Eklentiler: Müstakil bahçe kullanımı, teras alanı, otoparka doğrudan erişim.
• Nakit Dengeleme (Şerefiye Farkı Ödemesi): Kura veya paylaşım sonucunda taraflardan birine düşen bağımsız bölümün toplam değeri, sözleşmedeki hakkından fazla veya eksik ise aradaki farkın (şerefiye bedelinin) ne zaman ve nasıl denkleştirileceği (nakden ödeme, ödeme takvimi vb.) maddelendirilmelidir.

3. Arsa Paylarının Bağımsız Bölüm Değerleriyle Orantılanması

Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince arsa paylarının, bağımsız bölümlerin proje tarihindeki rayiç değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmesi zorunludur.

• Arsa Payı Düzeltme Davası Riskine Karşı Önlem: Şerefiye çalışması yapılmadan rastgele verilen arsa payları, ileride kat maliklerinin “arsa payının düzeltilmesi” davası açmasına sebebiyet verir. Paylaşım cetveli hazırlanırken her bir bağımsız bölümün şerefiye dahil değeri hesaplanmalı ve arsa payı oranları bu değerlere göre tescil ettirilmelidir.

4. Kura ve Paylaşım Yönteminin Sözleşmeye Bağlanması

Bağımsız bölümlerin taraflar arasında nasıl dağıtılacağı hususu hiçbir muğlaklık bırakmayacak şekilde metne dökülmelidir.

• Paylaşım Yöntemleri:
  • Kat/Brüt Bazlı Alt-Üst Paylaşım: Örneğin, arsa sahibine zemin ve 1. kat, yükleniciye 2. ve 3. kat şeklinde yapılan paylaşımlarda şerefiye farkları mutlaka hesaplanmalıdır.
  • Nitelikli Kılavuz Paylaşım (Metrekare veya Değer Oranlı): Tarafların hak ettiği toplam değer oranında (örneğin %50 – %50) bağımsız bölümler paketlenerek eşleştirilmelidir.
  • Kura Yöntemi: Kura çekilecekse kuranın ne zaman, hangi noter huzurunda ve hangi şartlar altında yapılacağı belirlenmelidir.
• Kuralı Seçimlerde Öncelik Hakkı: Arsa sahibinin belirli bir daireyi (örneğin yıllardır oturduğu kat veya cepheyi) öncelikli seçme hakkının (opsiyon) bulunup bulunmadığı cetvelde açıkça belirtilmelidir.

5. Tipik Uyuşmazlıklar ve Önleyici Sözleşme Hükümleri

Hazırlık aşamasında yapılan en sık hatalar ve alınması gereken hukuki önlemler:

• İmar Değişikliği veya Alan Artışı/Eksilişi Durumu: İmar planı değişikliği veya proje revizyonu nedeniyle inşaat alanının artması (örneğin ek kat çıkılması) veya eksilmesi durumunda, ortaya çıkacak yeni bağımsız bölümlerin veya kayıpların taraflara hangi oranda yansıtılacağı ve cetvelin nasıl güncelleneceği yazılmalıdır.
• Yükleniciye Devredilecek Hakediş Daireleri (Temlik Sıralaması): Yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin, inşaatın tamamlama yüzdelerine (su basman seviyesi, kaba inşaat, çatı kapatma, ruhsat alımı vb.) göre hangi sıra ile tapuda devredileceği veya üzerine ipotek konulacağı tescil cetveliyle eşleştirilmelidir.

ÖNEMLİ: Bağımsız Bölüm Paylaşım Cetveli ve Şerefiye Raporu sözleşme ekinde en detaylı şekilde hazırlansa dahi, arsa sahipleri tarafından yükleniciye verilen vekaletnamelerinin içeriği bu paylaşımı koruyacak şekilde sınırlandırılmalıdır.